2.- PLANIFICAR PARA LA ORGANIZACIÓN Y REHABILITACION

La calidad de la vivienda no sólo refiere a los estándares constructivos o al tipo de mantenimiento, mejoramiento y rehabilitación necesario para lograr una vida útil acorde a la durabilidad, seguridad y habitabilidad establecidas, sino que lleva implícito entenderla como hábitat residencial en relación con el entorno inmediato y la constitución de tejido de ciudad en ambientes específicos. En el ámbito socio-cultural, implica determinar los factores que potencien y articulen las redes sociales e identidades en la conformación de comunidades y en el plano político-económico la resolución de la atención a la producción de vivienda/complejo/barrio que priorice la demanda.

Adaptando y sintetizando las ideas de Fernándes (2003:5/16) a los complejos habitacionales, las nuevas políticas necesitan compatibilizar cuatro factores principales: instrumentos legales que creen derechos efectivos; leyes de planeamiento urbano de naturaleza social; agencias políticas e institucionales para la gestión urbana democrática y políticas socio-económicas destinadas a crear oportunidades de empleo y aumentar los niveles de ingreso. Sumamos la consideración de las propias lógicas de los actores surgidas de sus prácticas individuales y colectivas en relación al hábitat.

Si bien el concepto “rehabilitación” ha sido analizado por distintos países en diferentes momentos socio-económicos, presentamos algunos lineamientos que interpretan nuestro acercamiento. Este abarca un amplio campo de actividades que comprenden al patrimonio edificado y la comunidad que lo habita.

La Unión Europea define, diferencia e incluye en los procesos de rehabilitación la vivienda, el edificio y áreas urbanas. Como Rehabilitación de la vivienda “el conjunto de actuaciones necesarias para mejorar las condiciones de habitabilidad, la eficiencia energética, la protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables y la accesibilidad física a la vivienda”. Amplía, para el edificio, la mejora en las condiciones estructurales y los aspectos arquitectónicos para garantizar su seguridad y estanqueidad. Define para las áreas urbanas la mejora de tejidos residenciales a través del conjunto de actuaciones necesarias para la rehabilitación de sus edificios y viviendas; la participación ciudadana; obras de urbanización, reurbanización y accesibilidad universal y provisión de redes de agua caliente centralizadas alimentadas con energías renovables, creación de equipamientos y mejora de la accesibilidad de sus espacios públicos; desarrollando diferentes mecanismos de participación ciudadana para la formulación de los programas de intervención y en cada obra o plan.

En España, el País Vasco conceptualiza rehabilitación y organización social corresponsable (2) del patrimonio edificado. El primero como la acción de planificar, gestionar y ejecutar las obras o trabajos de adecuación urbanística, estructural o constructiva de un edificio, incluyendo las medidas precisas para su sostenibilidad, para devolverle las condiciones adecuadas al uso previsto. El segundo como modelo de organización social que facilita la satisfacción de sus necesidades en los diferentes ámbitos de la vida y la posibilidad de enfrentar las responsabilidades generadas desde los ámbitos público y privado.

A nivel local, el proyecto de Ley “Rehabilitación integral de Conjuntos Habitacionales de Producción Estatal” (3) definió la rehabilitación integral como el conjunto de acciones de reparación y mantenimiento dirigidos a lograr la puesta en valor, garantizar la conservación del estado físico y del fortalecimiento consorcial de los conjuntos habitacionales.

Estas conceptualizaciones deben ser contextualizadas para cada sociedad y tiempo específico…. ya que las condiciones para el buen habitar van modificándose de acuerdo a nuevos requerimientos físicos y sociales que el patrimonio construido debe acompañar. Es innegable que los procesos de rehabilitación apropiados deben atender la recuperación edilicia y urbana (co)gestionando en sentido amplio los recursos con sus habitantes.

Por ello, la planificación para la organización y rehabilitación como estrategia sistémica interdisciplinaria implica superar el deterioro y proponer instrumentos participativos. Se plantea incorporar creativamente lineamientos para un proceso integrado y articulado a mediano y largo plazo, estableciendo un sistema continuo de toma de decisiones que comporta riesgo, identifica cursos de acción específicos, formula indicadores de seguimiento de resultados con involucramiento de los actores sociales y económicos locales, públicos y privados, a lo largo de todo el proceso de vida útil de los complejos, atento la complejidad del proyecto, materialización, escala y población habitante en contextos de crisis socio-económica cuasi permanente.

Generalmente los conjuntos habitacionales son consecuencia de un diseño urbano-arquitectónico preconcebido (4), donde la producción del espacio urbano y la vivienda guardan características particulares, entre ellas:

a) son espacios delimitados o no a través de barreras físicas, diferenciados de los espacios continuos puesto que la imagen urbana que proyectan es homogénea en su interior y mantiene rasgos diferentes con respecto a su entorno, identificados internamente como aislados;

b) contienen un número de viviendas preconcebido e inalterable, no cualitativo. Permiten -en algunos casos- transformaciones físicas y expresiones individuales que dan sentido a la heterogeneidad social;
c) ofrecen una o varias tipologías de vivienda repetitivas para una u otra población objetivo;

d) cuentan con espacios colectivos predefinidos (dónde caminar, estacionar los vehículos, realizar las compras, jugar).

Agregamos que poseen una estructura física previa compleja que debe adaptarse a normas de copropiedad ajenas a las historias de los habitantes.

El resultado da cuenta de relaciones (in)directas entre modelo urbanístico, exclusión social y sus consecuencias en el hábitat edificado, manifestados desde lo público en sus tramas y tejidos particulares, en límites evidenciados en fronteras/bordes materializados en el imaginario colectivo que suponen elementos claves en la configuración social; en proyecto, tratamiento y cuidado de los espacios públicos que no favorecen su apropiación -receptores de residuos, convertidos en grandes baldíos, espacios depredados unidos a la inseguridad, subutilizados-; en diferentes y complejas formas de administración de los barrios donde se asientan, carencias en el acceso a la movilidad y a equipamientos, áreas de tránsito disfuncionales; degradaciones físicas y ambientes hostiles en zonas comunes, ocupaciones particulares de espacios comunitarios, deterioros edilicios y en viviendas, entre otros; atravesando todos los gradientes y relaciones entre ellos. Organización comunitaria consorcial y mantenimiento relacionados dialécticamente, que no fueron premisas de proyecto, siguen sumando déficit cualitativo en calidad de vida de las familias en territorios fragilizados.

A nadie escapa comenzar por recomponer el entramado comunitario, que Gutiérrez Aguilar refiere a sujetos colectivos intentando poner el acento en la forma del vínculo establecido -comunitario, centrado en lo común- y en la finalidad concreta para encarar la satisfacción de múltiples y variadas necesidades comunes de muy distinto tipo, designando de alguna manera la compleja trama humana que habitamos no subsumida realmente o no plenamente ceñida a los designios y formatos de la valorización del mercado.

Pensar una articulación entre hábitat y habitar permite mostrar las posiciones sociales de los residentes de un barrio/conjunto habitacional con las exigencias encapsuladas en las viviendas, la disposición y usos de espacios comunes, las instancias de organización socio-comunitaria exigidas y los costos económicos que la vivienda y administración implican.

Reconocer el departamento/vivienda moderno como elemento de un sistema urbano particular exige de sus ocupantes la adaptación a cierto estilo de vida y la adopción de todo un conjunto de prácticas y representaciones, considerando si se adecuan a las condiciones de sus adjudicatarios en tanto grupo social objeto y sujeto de las acciones. En estos conjuntos se les exige una doble imposición: organización comunitaria y mantenimiento, mientras que la mayoría de la población que vive en consorcios no participa colectivamente desentendiéndose del cuidado de lo común.

Cómo mejorar/acompañar/articular el ambiente construido de los conjuntos a la luz de sus particulares realidades?

Se plantea la (co)gestión comunitaria para la Administración y Mantenimiento como alternativa superadora de las acciones aplicadas hasta el momento. Trasciende las cuestiones edilicias para incorporar los recursos simbólicos y culturales apropiados a cada comunidad como estrategias de apropiación y cuidado de sus entornos.

Abordamos (co)gestión, gestión de lo común, como reparto de autoridad, responsabilidad y resultados entre diferentes actores, sin abandonar sus roles, para la gestión –co-decisión, asignación, administración, ejecución, control- participativa de recursos durante el proceso de rehabilitación en cada barrio, considerando aspectos técnicos, económico-financieros, socio-comunitarios.

Hoy ya no se discute que rehabilitación y puesta en valor corresponden a la esfera pública. También que las fallas de proyecto y construcción de los conjuntos deben ser atendidas por los gobiernos durante su vida útil, habida cuenta que la población destinataria no posee los recursos para afrontar las preexistencias.

Gentilini (2005) aporta, desde su práctica, considerar la falta de experiencia en propiedad horizontal de las familias a habitar nuevos conjuntos a partir de sus trayectorias habitacionales previas, así́ como las formas organizativas que los residentes reprodujeron de sus experiencias anteriores. La Administración Consorcial, tipificada hoy en CCYC (5) –ex Ley 13.512/1948-, es objeto de una metamorfosis para su adaptación particularizada a cada barrio y población alojada, a pesar de lo cual el mantenimiento no es más eficaz, sumando las relaciones de sociabilidad vecinal –incorporadas las económicas, culturales, simbólicas- que podrían llegar a conflictuar los procesos de organización en pos del mantenimiento físico particular y urbano.

A partir de experiencias previas conjuntas con Gentilini (6) redactamos un Proyecto de Ley sobre Rehabilitación integral de conjuntos (7). Planteamos la responsabilidad indelegable del Poder Ejecutivo –IVC- en la interpretación del Régimen de Propiedad Horizontal para regular los consorcios en complejos urbanos específicos, en particular en asumir la totalidad de las acciones sobre sus sectores y servicios comunes, debido a sus complejidades inherentes. Dichas responsabilidades deben ser asumidas considerando el Principio de Subsidiariedad en el que se orientaba la legislación incumplida, porque las comunidades perdieron su capacidad para encarar la envergadura de las obras de recuperación necesarias, por causas como las sucesivas crisis socioeconómicas que afectaron sus capacidades para afrontar los pagos mensuales de mantenimiento como su organización comunitaria. Desde la lógica del régimen de propiedad horizontal, el IVC/GCBA es el consorcista más importante en estos conjuntos habitacionales, conforme la titularidad de dominio que mantiene sobre cientos de unidades funcionales distribuidas en los mismos, confirmándolo como sujeto de derechos y obligaciones de última instancia dentro de esa normativa.

El deterioro de los conjuntos habitacionales no puede explicarse solamente por el incumplimiento de las obligaciones de conservación y mantenimiento de los adjudicatarios, ni tampoco en que esa responsabilidad sea igualitariamente compartida entre todos: habitantes, administraciones, integrantes de los consejos de administración e IVC/GCBA. Este último cuenta con capacidad efectiva para desarrollar un proceso de rehabilitación integral para la puesta en valor física y fortalecimiento de la organización consorcial de las comunidades, que están “escasamente provistos para hacer valer sus derechos y cumplir sus obligaciones…”, para (co)gestionar a futuro la conservación de estos conjuntos según lo dispone el Régimen de Propiedad Horizontal.

A estas comunidades barriales organizadas para la sustentabilidad de su hábitat se les exige conocimiento y puesta en práctica de un conjunto de instrumentos para resolver las cuestiones de conservación y mantenimiento edilicio, a la vez que se les responsabiliza de la (des)valorización de sus viviendas “…con independencia de la dotación de recursos económicos y simbólicos que cuenten para responder a esa responsabilidad que vienen definidos -sustancialmente- por la situación social de los sectores populares…” Nuestra respuesta es la organización comunitaria consorcial con capacidades técnicas adquiridas e intervención estatal que, subsidiariamente, es la única en capacidad de afrontar la envergadura, escala de la obras de puesta en valor e implicación en los conjuntos. Se trata de recuperar la necesaria dimensión subjetiva de apropiación positiva de las comunidades para emprender un proceso (co)gestivo de mantenimiento, conservación y administración de ese hábitat que les ha tocado vivir.

Planteamos la rehabilitación y revitalización económica y social focalizadas en la integración y cohesión social. Por ello, las acciones tendientes a fortalecer las actividades de proximidad deben constituir líneas de actuación imprescindibles (co)gestionadas.

La intervención en los conjuntos habitacionales, mediante la recualificación de los espacios urbanos, la rehabilitación –puesta en valor y mantenimiento- de los barrios deben centrarse en una nueva visión en que las comunidades puedan empoderarse y, en el tiempo, tender a la valorización simbólica de su hábitat, sustentada en una mejor organización social basada en la corresponsabilidad diferencial de cada actor mencionado.