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Nuevos enfoques para la administración y mantenimiento comunitarios en conjuntos habitacionales: experiencias y desafios. Ciudad de Buenos Aires

3.- EXPERIENCIAS SINGULARES INTERNACIONALES Y NACIONALES –AMBA-

La rehabilitación urbana trasciende lo edilicio modificando la escena urbana barrial donde se inserta, orientándose a la salvaguarda de los valores histórico-culturales, sociales, económicos, simbólicos y ambientales. En ese sentido Europa,-España y Francia-, presenta interesantes experiencias a nivel macro mediante la aplicación de procesos participativos, claras fórmulas de intervención e instrumentos de actuación adecuados. En América Latina, Uruguay da cuenta de la incorporación de la temática en su Ley de Vivienda.

A su vez, AMBA da cuenta de 2 prácticas de campo singulares como contrapropuestas a las lógicas estatales de intervención mediante instrumentos de obra pública. Las intervenciones refieren a acciones concretas sintetizadas y puntuadas según variables, etapas y resultados; en particular en CABA detalla un Programa de Mantenimiento y Asistido en el Barrio Pte. Illia, tratado en capítulo específico.

En cada caso se efectúan comentarios apropiados a nuestra realidad de ampliación de perspectivas y posibles estrategias.

3.1. EUROPA y AMERICA LATINA

Francia: políticas de cohesión y solidaridad urbana

Francia (8) es uno de los países pioneros en construcción de grandes conjuntos y en la consecuente renovación urbana de territorios y barrios de viviendas en alquiler, a través de la Agencia Nacional de Renovación Urbana –ANRU-.

Plantea la política urbana (9) como política de cohesión, solidaridad urbana y desarrollo económico, nacional y local, tendiente a la reducción de las diferencias entre barrios desfavorecidos y sus habitantes con los entornos.

Las operaciones de desarrollo urbano incluyen: creación y rehabilitación de espacios públicos; rehabilitación, residencialización, creación y reorganización de espacios para actividades económicas y comerciales, entre otras.

Forma parte de un proceso de co-construcción con residentes, asociaciones y actores económicos, basado en la creación de Consejos de Ciudadanos en cada distrito prioritario, según diagnóstico de prácticas e iniciativas participativas. Compuesto por habitantes y/o actores locales involucrados en la gestión de los proyectos de renovación urbana, independiente de los poderes públicos debiendo el Estado prestar asistencia para su funcionamiento. Estas acciones permiten movilizar, con enfoque transversal, todas las políticas públicas en educación, empleo, justicia, seguridad, transporte y salud.

En cada distrito prioritario seleccionado se instalan Oficinas de Proyecto que permiten a los residentes co-construir con profesionales y el Consejo una ciudad que responda lo mejor posible a sus expectativas.

Esta política, denominada proyecto democrático, está basada en la mixidad, en la necesaria comunicación entre poblaciones diferentes en el vecindario, que implica movilidad y diversidad, frente al aislamiento y confinamiento planteados por los límites/barreras proyectuales.

Comentarios apropiados
Un programa de rehabilitación debe, esencialmente, transformar el entorno vital desde un enfoque transversal abarcando cuestiones relacionadas con empleo, cohesión social y medio ambiente en conjuntos urbanos prioritarios, inseparable del desarrollo económico y cohesión social, abordadas conjunta y colectivamente.

Las comunidades organizadas barriales son los actores del cambio, con recursos públicos para su puesta en valor. Desde nuestra perspectiva, un posible dispositivo formal sería la Oficina de Proyecto Consorcial –residentes, técnicos, estado-, instalada en cada gran conjunto para facilitar la (re)habilitación del barrio, planteado como espacio de debate y acción de los Consejos de Ciudadanos, basados en tres principios: elección de sus participantes –técnico, legal y social, como nexo entre habitantes y Estado- con total independencia financiado por el gobierno local y participación en los organismos de toma de decisiones sobre política urbana.

La figura del mediador es instrumento social para mediar en conflictos concernientes a la buena convivencia y participación de los habitantes en la organización comunitaria para la vida consorcial.

La evaluación continua del Programa se responsabiliza a un Observatorio local de políticas urbanas, que de cuenta de los procesos espacio-socio-temporales.

La intervención urbana necesaria para rehabilitar y generar comunidad en estos barrios sólo es posible cuando está acompañada de los consensos y compromisos democráticos públicos.

España. Comunidad del País Vasco –CdPV-: revitalización social y económica

En la CdPV, los principios y procesos inherentes al patrimonio edilicio edificado están incluidos en el Pacto Social por la Vivienda (10), que norma sobre el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada, tales como el Impulso y fomento de la conservación, rehabilitación, reforma y renovación del parque existente, la recuperación socioeconómica y regeneración de barrios y conjuntos urbanos tendientes a la mejora de sus condiciones de habitabilidad, funcionalidad y seguridad, con especiales consideraciones hacia su accesibilidad, uso eficiente de los recursos naturales y sostenibilidad social, financiera y medioambiental, y la promoción del uso socialmente responsable de la edificación, vivienda y entorno urbanizado respetando y cumpliendo con su función social.

Crea la figura de “Plan Especial” para las acciones públicas de rehabilitación de edificios y regeneración de áreas urbanas, cuyos objetivos específicos para disfrutar de una vivienda comprenden las condiciones de habitabilidad, funcionalidad, eficiencia energética, accesibilidad y seguridad adecuadas.

En el ámbito local establece el Registro de Inspecciones Técnicas de los Edificios.

Comentarios apropiados
A partir de un Pacto Social por la Vivienda, el gobierno asume la mejora del parque edificado junto con la (co)responsabilidad (11) de un modelo de organización comunitaria para la revitalización social y económica de cada barrio para lograr cohesión social (12) y territorial (13), enmarcado en un “Plan Especial”.

Incluye la participación de cooperativas y empresas sociales en la gestión o rehabilitación del patrimonio edificado, creando a su vez un “Registro de Inspecciones Técnicas de los Edificios” como reaseguro de control de los trabajos.

Uruguay: construcción y administración cooperativa

Uruguay, ya en 1968, en el marco del Plan Nacional de Vivienda (14) abordó en forma particular el Mantenimiento y la Administración. La norma se dictó bajo el principio del acceso de toda familia a una vivienda adecuada, independiente de sus recursos económicos, siendo función del Estado, entre otras acciones, el desarrollo de programas de construcción de viviendas por esfuerzo propio y ayuda mutua, el estímulo a la construcción y administración cooperativa de conjuntos habitacionales

Respecto de las Cooperativas de Vivienda, plantea para los asociados el aporte de una suma no reintegrable adicional a la amortización de la vivienda para cubrir gastos de mantenimiento y demás servicios que suministre la cooperativa a las organizaciones de usuarios. Considera causal suficiente para la rescisión del contrato el atraso reiterado en el pago de esta suma adicional.

Comentarios apropiados
Es interesante rescatar la consideración de la administración y mantenimiento incluidos en la norma general como parte del proceso de producción de vivienda

3.2. ARGENTINA. AREA METROPOLITANA BUENOS AIRES

Región Metropolitana Buenos Aires –RMBA-: experiencia mejoramiento barrio

En la RMBA, en el marco del Programa de Mejoramiento de Barrios (15)–PROMEBA- la experiencia realizada en el Barrio Jorge Hardoy, Partido de San Fernando, conjuntamente con alumnos-pasantes de la Cátedra de Construcciones FADU/UBA, equipo municipal y vecinos de la Cooperativa barrial «Nuestro Techo”, beneficiarios del Programa, diseñamos un proyecto pedagógico y acciones que incluía:

  • Presentación, relevamiento social y definición de posibles ampliaciones y/o modificaciones de vivienda existente y grado de apropiación de soluciones.
  • Relevamiento físico de vivienda preexistente autogestionada yl módulo de vivienda ejecutado por PROMEBA.
  • Ejecución documentación técnica y plano municipal a presentar por beneficiario para aprobación municipal.
  • Proyecto, documentación, soluciones constructivas apropiadas, cómputos y especificaciones y modelo presupuestario de modificaciones y/o ampliaciones en trabajo asistido y participativo con las familias.
  • Selección proyectos prototípicos para editar «Manual Técnico de Proyecto y Construcción» con documentación completa al servicio de vecinos, para su libre elección y construcción.
  • Confección «Manual de Mantenimiento y Administración» con especificaciones para uso adecuado de instalaciones, espacios verdes, deportivos, de esparcimiento y equipamientos de propiedad común y uso comunitario.

Comentarios apropiados
La incorporación de Equipo de Campo multidisciplinario previo y posterior a la obra para mantener y administrara conjunto, es antecedente a considerar, si bien su accionar no fue incorporado por los respectivos gobiernos locales.

3.3. Ciudad de Buenos Aires: práctica innovadora

El Plan Piloto de Mantenimiento Asistido y Participativo implementado en el Barrio Presidente Illia (16). -2001/2004- da cuenta de una experiencia inédita no replicada en otros barrios y conjuntos urbanos.

La implementación, iniciada durante la crisis socio-económica del 2001, operativizó la apertura a acciones alternativas a las ejecutadas por los organismos públicos encargados. Mencionamos algunas estrategias que dan cuenta de su vigencia a pesar del paso del tiempo, no obstante el deterioro actual barrial, que, entre otros factores, no es ajena a la situación actual producto de las dificultades socio-económicas de sus habitantes.

Ubicado en el barrio de Nueva Pompeya, en un área de tejido urbano disruptivo, destinado a familias de recursos insuficientes, fue proyectado en 1984 por la Comisión Municipal de la Vivienda –CMV/GCBA-. El proyecto urbano dio como resultado 4 manzanas ortogonales y una triangular, que posibilitarían la subdivisión en propiedad horizontal en dos consorcios por manzana, tratando de delimitar los espacios públicos de los de uso común de cada consorcio, con un total de 60 viviendas por cada uno, que no pudo implementarse. Se proyectó equipamiento comercial, educacional, cultural y recreativo. La particularidad del conjunto consistió en construir un conjunto de 600 unidades de densidad media en propiedad horizontal –planta baja o dúplex- en terrenos individuales.

A partir de estudios previos realizados por el equipo docente-investigador de la materia Construcciones FADU/UBA, el trabajo de base del Centro de Estudiantes en el barrio Pte. Illia apoyado con voluntarios del Programa Trabajo Solidario en Barrios, concretamos, a fines del 2001, una Propuesta de intervención conjunta con la CMV/GCBA para dicho barrio. El objetivo fue implementar una experiencia piloto de mantenimiento asistido y participativo, tendiente al traspaso del dominio y la autogestión del mantenimiento posterior, para replicar luego esta iniciativa en otros barrios con similares problemáticas.

La metodología de trabajo abarcó los problemas que afectaban la habitabilidad y seguridad en las viviendas y espacios comunes y la infraestructura. Comprendió una serie de etapas que permitió determinar responsables, actores y tareas. La secuencia abordada fue:

• Relevamiento y diagnóstico del estado físico y funcional de los edificios y espacios exteriores.
• Diagnóstico de la situación dominial y la organización administrativa del mantenimiento.
• Diagnóstico y propuestas de solución a las fallas detectadas.
• Cómputo, estimación de costos y mano de obra.
• Planificación y capacitación en los trabajos de reparación.
• Puesta en marcha: proyecto, programación y dirección de los trabajos.
• Operación y mantenimiento planificado.
• Elaboración de cartillas y manuales técnicos de uso y mantenimiento.
• Unidad de asistencia técnica de los usuarios organizados para el mantenimiento y administración de su hábitat.

El Barrio Pte. Illia y su entorno. Fuente: www.google.com.ar/maps/
Consultado Septiembre 2020
Esquema organización consorcial manzana. Elaboración propia.
Fuente: www.google.com.ar/maps/
Consultado Septiembre 2020
Pasaje peatonal público. Estacionamientos privados
Pasaje común consorcio. Cierres agregados
Espacio peatonal público. Apropiaciones privadas
Espacio-plaza sobre Pasaje común consorcio abandonada.

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Desde un análisis retrospectivo, como actores principales por parte de FADU-UBA de efectuar esta experiencia innovadora de práctica de integración socio-habitacional, podemos puntuar estrategias virtuosas, otras inconclusas y aquellas que no fueron desarrolladas con la profundidad, conocimiento e inter-disciplina que hoy ameritan mayor compromiso colaborativo de todos los participantes con sus propias responsabilidades, que sirvan de base para nuevas actuaciones en pos de la consideración de este hábitat social como hábitat … sin el eufemismo de la calificación social. Estas acciones requieren ser recontextualizadas e insumos para nuevos lineamientos propositivos presentados en este artículo.

Estrategias y resultados virtuosos:

  • Concreción del proyecto, objetivos, programa socio-técnico y de producción alternativo participativo, aplicando un modelo profesional, pedagógico y práctico en contexto urbano, físico y social existente, constituyendo un equipo tripartito: profesores –FADU/UBA-, Estado, CMV/GCBA- y habitantes del barrio, como co-destinatarios de las políticas públicas, en forma apropiada y decisional conjunta.
  • Capacitación y desarrollo socio-productivo. Implementación por el Gobierno local del Programa Específico de Vivienda, Infraestructura y Empleo Local (VIEL) (17), para mejorar la calidad de vida de la población objetivo. Destinado a brindar ocupación transitoria a trabajadores/as desocupados/as en condiciones de pobreza o vulnerabilidad social, contribuyendo a dotar de mano de obra calificada y no calificada a proyectos orientados a la construcción, mantenimiento y mejoramiento de condiciones de habitabilidad de viviendas, recuperación edilicia e infraestructura en Barrios y Villas de la Ciudad, bajo la dirección y supervisión de la CMV/GCBA, permitiendo incorporar a beneficiarios de las zonas donde los mismos se llevarían a cabo.
  • Creación de Taller barrial para la capacitación en oficios y salidas laborales con inclusión de mujeres para atender insumos y trabajos a realizar en el barrio.
  • Realización de otras asistencias técnicas a partir del trabajo conjunto con instituciones educativas del entorno, efectuadas por personal del Taller, trabajos necesarios solicitados y concientización estudiantil para el cuidado y diseño de las plazas del barrio; asi como en otros barrios.
  • Acciones de reparación y mantenimiento apropiadas en viviendas y espacios comunes.
  • Abordajes alternativos de gestión de los recursos públicos con capacitación, trabajo genuino, transparencia en el manejo y rendición de cuentas.
  • Implementación en formación curricular universitaria obligatoria de grado en políticas de mejoramiento del hábitat construido en las diferentes disciplinas involucradas.
    Algunas dificultades encontradas, estrategias inconclusas y otras no ponderadas en su magnitud:
  • Falta de estructura operativa preexistente en CMV/GCBA, para implementar estos proyectos.
  • Carencia de presupuesto económico-financiero previo al desarrollo de los trabajos, discontinuidad en la entrega de materiales por el organismo público de acuerdo a programación consensuada.
  • Insuficiencia en organización social representativa vecinal barrial.
  • No incorporación al equipo técnico de otros especialistas del área social, legal y económica-contable, debiendo los arquitectos asumir tareas respectivas.
  • Pérdida de trabajos previos y posterior incumplimiento por algunos vecinos contratados para ejecución de tareas programadas.
  • Cambios administrativos durante el desarrollo del proyecto que interrumpieron nuestro trabajo.
  • No consideración desde el inicio –y previo a las mudanzas– la necesidad de la organización comunitaria para la administración de los consorcios como estructura central de las relaciones entre vecinos y con el estado. Dado el proyecto urbano-arquitectónico particular, los vecinos no comprendieron, ni les fue explicitada por el organismo público, la estructura y régimen de subdivisión en propiedad horizontal del conjunto. Una vez más, los habitantes del Barrio sufrieron la discontinuidad de las políticas del Estado, defraudados nuevamente en las respuestas a sus problemáticas socio-habitacionales con el deterioro continuo de su medio físico.

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